سرقفلی مغازه چیست و چه تفاوتی با اجاره دارد؟
سرقفلی مغازه چیست و چه تفاوتی با اجاره دارد؟
در معاملات املاک تجاری، «سرقفلی» به حقی گفته میشود که مستأجر یا دارندهی حق کسب، در قبال پرداخت مبلغی به مالک، برای استفاده از ملک تجاری به دست میآورد. این حق، بر خلاف اجاره، محدود به زمان نیست و تا زمانیکه مستأجر به تعهدات خود عمل کند، ادامه خواهد داشت.
تفاوت اصلی بین سرقفلی و اجاره در «ماهیت حق ایجاد شده» است. در اجاره، تنها حق استفاده موقت از ملک وجود دارد؛ اما در سرقفلی، حق استمرار در استفاده و اولویت در تمدید قرارداد نیز برای دارندهی آن به رسمیت شناخته میشود. در نتیجه، خرید سرقفلی به معنای خرید حق بهرهبرداری و کسب درآمد از ملک تجاری است، نه مالکیت زمین یا بنا.
قوانین و مقررات مربوط به سرقفلی مغازه
میتوان گفت قانون روابط موجر مستأجر مصوب سال 1376، اصلیترین مرجع در زمینهی روابط حقوقی میان مالک و مستأجر در املاک تجاری است. بر اساس ماده 6 این قانون، در صورتی که مالک در ابتدای قرارداد مبلغی را به عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت کند، مستأجر حق دارد تا زمان پرداخت ارزش روز سرقفلی توسط مالک، ملک را تخلیه نکند.
این ماده در واقع حمایت قانونی از حق سرقفلی را تضمین میکند و مانع از تضییع حقوق مستأجر در معاملات تجاری میشود.
حق سرقفلی چه حقی است؟
حق سرقفلی، حقی مالی است که برای صاحب آن اولویت در تمدید قرارداد، استمرار در فعالیت تجاری و امکان انتقال به غیر را ایجاد میکند. در واقع، این حق نوعی سرمایهگذاری مطمئن در فضای تجاری محسوب میشود که ارزش آن معمولاً با رونق محل افزایش مییابد.
شرایط قانونی خرید سرقفلی مغازه
اگر قصد خرید سرقفلی مغازهای را دارید، باید از شرایطی که موجب قانونی بودن این معامله میشود اطلاع کافی داشته باشید. خرید سرقفلی مغازه، برخلاف ظاهر سادهاش، تابع مجموعهای از شرایط و مقررات خاص است که اگر به آنها توجه نکنید، بعدها ممکن است دچار مشکلات قضایی شوید.
برای آنکه خرید سرقفلی مغازه دارای اعتبار قانونی باشد، رعایت موارد زیر ضروری است:
1- وجود قرارداد رسمی و مکتوب
طبق ماده 10 قانون مدنی، هر قراردادی که برخلاف قانون نباشد، معتبر است. اما در معاملات سرقفلی، داشتن سند رسمی در دفترخانه یا قرارداد دارای کد رهگیری ضروری است تا در مراجع قضایی قابل استناد باشد.
2- احراز مالکیت فروشنده
قبل از امضای قرارداد، باید مطمئن شوید شخصی که سرقفلی را میفروشد، واقعاً صاحب حق سرقفلی است، نه صرفاً مستأجر یا فردی که ادعا دارد. بررسی سند رسمی سرقفلی یا حکم دادگاه در این زمینه اهمیت زیادی دارد.
3- رضایت مالک عرصه و اعیان (در صورت لزوم)
اگر شما فقط قصد خرید سرقفلی دارید و مالک ملک شخص دیگری است، معامله باید با اطلاع یا رضایت مالک انجام شود.
طبق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376، در صورت عدم رضایت مالک، انتقال سرقفلی ممکن است غیرقانونی تلقی شود.
4- پرداخت مالیات و عوارض قانونی
پیش از انتقال، باید مالیات و عوارض مربوط به نقل و انتقال سرقفلی از سوی فروشنده تسویه شود. در غیر این صورت، ممکن است اداره مالیات مانع ثبت سند شود.
5- حق تقدم مستأجر در خرید
اگر ملک دارای مستأجر باشد، مالک نمیتواند سرقفلی را به شخص دیگری واگذار کند مگر اینکه ابتدا حق تقدم مستأجر قبلی را رعایت کرده باشد.
6- تعیین دقیق موضوع معامله
در قرارداد باید صراحتاً ذکر شود که معامله مربوط به «حق سرقفلی» است نه «حق کسبوپیشه». این دو عنوان از نظر قانونی تفاوت دارند و اشتباه در ذکر آنها میتواند به بطلان قرارداد منجر شود.
اخذ گواهی پایانکار و عدم تخلف ساختمانی
هرچند بسیاری از خریداران به آن توجه نمیکنند، اما اگر ملک تجاری تخلف ساختمانی داشته باشد یا پایانکار نداشته باشد، در انتقال رسمی سرقفلی مشکل ایجاد میشود.
ثبت رسمی و امضای شهود معتبر
حضور دو شاهد معتبر در زمان امضای قرارداد و ذکر کامل مشخصات آنان، باعث افزایش اعتبار قرارداد و جلوگیری از ادعاهای بعدی میشود.
لازم به ذکر است که گروه حقوقی اقدامی با بهرهگیری از سالها تجربه موفق در این زمینه، تمامی موارد و شرایط لازم برای قانونی بودن معامله خرید سرقفلی مغازه را شناسایی کرده، و آماده ارائه مشاوره تخصصی در این زمینه به تمامی افراد از تمامی نقاط کشور میباشد.
مدارک لازم برای خرید سرقفلی مغازه
پس از بررسی شرایط قانونی بودن معامله خرید سرقفلی مغازه، باید بدانیم برای انجام معامله، چه مدارکی را باید آماده کنیم؟ برای انجام معاملهای مطمئن، مدارک زیر باید به صورت کامل آماده شود:
1-سند رسمی مالکیت و یا اجارهنامه معتبر
2-گواهی پایانکار از شهرداری یا جواز کسب
3-کد پستی و مشخصات دقیق ملک
4-کارت ملی و شناسنامهی طرفین
5-وکالتنامهی رسمی از مالک یا مستأجر (در صورت نیاز)
6-استعلام بدهی یا توقیف ملک از ثبت اسناد یا اداره مالیات
7-استعلام وضعیت ملک از شهرداری و شورای شهر (خصوصاً برای اطمینان از مجاز بودن کاربری تجاری)
8-قرارداد اجاره قبلی یا توافقات قبلی (در صورتیکه ملک هنوز مستأجر دارد)
9-اظهارنامه یا تأییدیه عدم بدهی به سازمان امور مالیاتی
10-پروانه یا مجوز صنفی فعال (برای مغازههایی که نیاز به پروانه دارند)
ممکن است بسته به شرایط پرونده و مغازه مورد نظر، مدارک دیگری نیز نیاز به ارائه داشته باشند. گروه حقوقی اقدامی میتواند با بررسی تخصصی مدارک و شرایط، از بروز هرگونه مشکل حقوقی در مراحل بعدی جلوگیری کند.
تفاوت بین سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست؟
سرقفلی، حقی است که مستأجر هنگام انعقاد قرارداد با پرداخت مبلغی به مالک به دست میآورد. اما حق کسب و پیشه بر اثر فعالیت طولانیمدت مستأجر و جلب مشتریان ایجاد میشود.
به بیان ساده تر، سرقفلی قراردادی است، ولی حق کسب و پیشه نتیجهی سالها فعالیت در ملک تجاری است. طبق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376، امروزه بیشتر معاملات با عنوان «سرقفلی» انجام میشود.
در صورت فوت صاحب سرقفلی، تکلیف مغازه چه میشود؟
حق سرقفلی از نظر قانون یک حق مالی قابل ارث است. یعنی پس از فوت صاحب سرقفلی، وارث قانونی او، (همسر، فرزندان یا سایر وارثان) میتوانند با ارائه گواهی انحصار وراثت، آن را به نام خود منتقل یا به دیگری واگذار میکنند.
مالیات خرید سرقفلی چقدر است؟
میزان مالیات بستگی به ارزش روز ملک، منطقه تجاری و مبلغ معامله دارد. معمولاً حدود 2 تا 5 درصد مبلغ سرقفلی به عنوان مالیات نقل و انتقال دریافت میشود. پرداخت مالیات، شرط ضروری برای ثبت رسمی معامله در دفترخانه است.
آیا امکان دریافت وام با استفاده از سرقفلی وجود دارد؟
بله، در برخی بانکها، بهویژه بانکهای خصوصی، میتوانید حق سرقفلی را به عنوان وثیقه تسهیلات بانکی معرفی کنید. البته بانک ابتدا باید اعتبار و ارزش سرقفلی را از طریق کارشناس رسمی دادگستری تأیید کند.
چگونه میتوان از واقعی بودن سند سرقفلی اطمینان حاصل کرد؟
برای اطمینان از اصالت سند، باید از اداره ثبت اسناد و املاک استعلام بگیرید. در صورت وجود قرارداد دستی، حتماً باید امضای فروشنده، شهود و تاریخ دقیق بررسی شود.در معاملات بزرگ، توصیه میشود حتماً از طریق مشاورهی وکیل سرقفلی رایگان گروه حقوقی اقدامی یا دفاتر رسمی اقدام کنید تا خطر جعل یا فروش غیرقانونی کاهش یابد.
پایان
